جایگاه مدیریت آپارتمان در ایران

در دنیای مدرن و پیشرفته امروزی، نظام مدیریت کلان از شکل هرم تصمیم گیری که جنبه سلطه گرایانه داشته تبدیل به یک طیف شده که در آن بدون اینکه مسئولیت ها لوث گردند، تصمیم ها با همدلی، اشتراک نظر و خرد جمعی گرفته می شوند. انرژی همکاران و انجام کار گروهی سبب رسیدن به اهداف متعالی و افزایش بهره وری است. از سوی دیگر کار گروهی موجب کنترل فساد در سیستم های اجرایی و مدیریتی خواهد شد، زیرا همگان در یک فرایند مشترک با آگاهی کامل پیش می روند و لذا لغزش ها به سادگی میسر نیستند و هر عملی با شفافیت سیستم برای عموم قابل بررسی و کنترل است. صرف نظر از همه محاسن سیستم های کار گروهی و مشارکتی باید پذیرفت که در دنیای جهانی شدن و گفتمان، تکسر آرا فرایند تصمیم گیری ها را دشوارتر و زمانبر تر خواهد کرد چراکه هر عمل و فعالیتی از زوایای مختلف مورد نقد و بررسی قرار می گیرد. لذا ضروری است ساز و کار مناسب جهت کنترل زمان و منابع در پروسه تصمیم گیری از پیش تدوین و تعریف گردند.

با این مقدمه موضوع مدیریت ساختمان ها در کلان شهرها را مورد بررسی و نقد قرار خواهیم داد و از آسیب های روش سنتی مدیریت ساختمان سخن به میان می آوریم. در ادامه به مقایسه سیستم مدیریت ساختمان در کشورمان و سایر کشورها می پردازیم.

یکی از زمینه هایی که در کشور ما کمتر مورد توجه قرار گرفته است نگهداری و راهبری ساختمان های خاص می باشد. عدم توجه به این مهم ناشی از نبود دستورالعمل های ملی جامع جهت نگهداری و راهبری ساختمان ها است. این در حالی است که در بیشتر کشورها علاوه بر طراحی و اجرا، مقوله راهبری ساختمان ها با جدیت توسط نهادهای قانونگذار دنبال می گردد و ساختمان ها به شکل ادواری مورد بازرسی های فنی و ایمنی قرار می گیرند.

متاسفانه در کشورمان حلقه مفقوده صنعت ساختمان بخش نگهداری و راهبری ساختمان است. شرکت های معتمد و صاحب صلاحیت اقدام به طراحی و اجرای ساختمان نموده و در این مسیر از بهترین تجهیزات و مصالح ساختمانی استفاده می کنند. با پایان پروژه و فروش به بهره برداران ارتباط مجموعه طراح و سازنده ملک با بهره برداران کمرنگ شده و با توجه به عدم اطلاعات کافی مدیران ساختمان از این صنعت، برج ها پیش از اتمام دوره عمر مفید با مشکلات جدی همراه می شوند. ضعف های عمده تیم های بهره بردار در طی سالیان متمادی لطمات جدی به برند بسیاری از ساختمان ها و انبوه سازان صاحب نام وارد آورده است. از سوی دیگر سبب کاهش رضایتمندی ساکنین و ایجاد چالشی غیر قابل حل پیش روی مدیران و ساکنین برج ها شده است.

عمر مفید ساختمان در ایران یک سوم استاندارد جهانی است. که این امر سب اتلاف منابع ملی کشور شده است. درحالی که هر روز بر تعداد ساختمان های با عمر بیش از ١٠٠ سال در دنیا افزوده می شود، ساختمان ها در ایران با رسیدن به عمر ٢۵ سال فرسوده شده و آماده تخریب     می گردند. کارشناسان معتقدند در صورت ادامه روند فعلی و با ورود افراد فاقد صلاحیت و تخصص فنی ساختمانی به بازار مسکن و مدیریت ساختمان، میانگین عمر مفید ساختمان به کمتر از ٢٠‌سال هم نزول پیدا کند.

مدیریت آپارتمان ها درکلان شهرهای دنیا   :

امروزه در بیشتر کشورهای توسعه یافته سیستم مدیریت حقوقی مورد استفاده قرار گرفته است. شرکت های متعدد مهندسی-خدماتی به مراقبت و سرویس و نگهداری ساختمان ها مشغول هستند. به عنوان مثال در تورنتوی کانادا شیوه اداره مجتمع های مسکونی نه با افراد منتخب ساکن در ساختمان، بلکه با فرد برگزیده شرکت های تخصصی در زمینه اداره ساختمان ها است. مدیر ساختمان با گذراندن دوره های تخصصی در این صنعت و حمایت کارگروهی تخصصی از گرایش های مهندسی عهده دار سمت می گردد. در روش مدرن، مدیران ساختمان باید از لحاظ نظری دوره های مرتبط شامل قوانین مجتمع های مسکونی، اصول ارتباطات انسانی، مدیریت مالی برای مجتمع های مسکونی و اداره فیزیکی ساختمان را در کالج گذرانده باشند و از نظر عملی هم با کارآموزی یا شروع کار به عنوان دستیار، صلاحیت خود را برای شرکت مربوطه اثبات کنند. کادر اجرایی ساختمان نیز که توسط شرکت راهبری ساختمان انتخاب می گردند در تعامل کامل با مدیر ساختمان بوده و مطابق برنامه های مدون به ایفای تعهدات می پردازند. یک شرکت مدیریت و راهبری ساختمان ممکن است ده ها مجتمع مسکونی در سطح شهر را اداره کند و حسن شهرت می تواند باعث انتخاب این شرکت برای اداره مجتمع های جدید و تمدید همکاری پیش از خاتمه قرارداد شود. به این ترتیب کسی مجتمع را اداره می کند که تخصص این کار را دارد، نیروی انسانی مربوطه از جمله نگهبانان هم دوره دیده اند. سوپروایزرهای مجتمع عملکرد کلیه پرسنل را از طریق دوربین های مدار بسته و بررسی چک لیست های اجرایی و گزارش کارهای روزانه کنترل و بررسی می نمایند. با این روش بر کل مجتمع نظارت دقیقی صورت می گیرد. ثمره این سیستم برای بهره برداران نظم، دقت، رفاه و آرامش خواهد بود. سیستم جامع مدیریت و راهبری با نظارت مدیر مقیم آموزش دیده و دانش شرکت مربوطه پاسخگوی کلیه نیازهای ساکنین از جمله راهنمایی خودروهای میهمانان و ساکنین، تحویل گیری بسته های پستی و رساندن به دست مخاطبانش، خوشامدگویی به مراجعان و راهنمایی آنان است. در صورت اضطرار و در همه ساعات شبانه روز امکان تماس با عوامل امدادی توسط سیستم مدیریت و راهبری ساختمان وجود دارد و در صورت بروز هر خرابی در تاسیسات یا آسانسور هماهنگی جهت اعزام تکنسین فنی مجرب در کوتاه ترین زمان به عمل می آید. ساکنین با وجود این سیستم مدیریتی عملاً نگران هیچ اتفاق پیش بینی نشده ای نیستند و با آرامش و امنیت در مجتمع زندگی می کنند.

مدیریت آپارتمان ها در ایران :

در پایان ششمین نشست مقررات ملی ساختمان مورخ  06/12/1393 اعلام شد، با توجه به پایین بودن عمر ساختمان در ایران و استهلاک بالا در این زمینه به دلیل نداشتن آگاهی و تخصص برای نگهداری و تعمیر ساختمان باید مدیریت ساختمان ها را از مدیریت عامیانه و سنتی از طرف فرد فاقد صلاحیت به سمت مدیریت به شرکت هایی که مهارت و تخصص بالایی دارند واگذار گردد تا تمام ظرفیت ها برای بالا بردن عمر مفید ساختمان به کار گرفته شود. طبق سند مقررات ملی ساختمان باید از توانمندی های متخصصین و تجربه تمام دست اندرکاران حوزه ساخت و ساز در بخش مراقبت و نگهداری ساختمان ها استفاده شود.

در ایران اکثر ساختمان ها به روش سنتی اداره می شوند. فرایند انتخاب مدیر در جلسه مجمع عمومی ساکنین ساختمان تعیین می گردد. در ساختمان های کوچک و متوسط عموماً یکی از ساکنین نقش مدیریت را بر عهده خواهد گرفت. پذیرش این سمت که عموماً جنبه عام المنفعه نیز دارد ضمن ایجاد فشار بر شخص به واسطه داشتن مسولیت در کلیه امور ساختمان، تبعات حقوقی و قانونی را نیز برای وی به دنبال دارد.

در ساختمان ها و مجتمع های بزرگ سمت مدیریت به شکل استخدام یک شخص از خارج ساختمان صورت می گیرد. در این روش طی آگهی استخدامی، فردی را بعنوان مدیر انتخاب می کنند. نکته قابل تامل اینجاست که معمولا این افراد از بین بازنشستگان آموزش پرورش یا نیروهای نظامی انتخاب می گردند که فاقد تجربه و دانش تخصصی در صنعت ساختمان هستند و صرفاً توانایی برقراری نظم را در مجموعه دارا می باشند. همانطور که پیشتر نیز عنوان گردید رویکرد مدیریت مدرن در دنیا استفاده از خرد جمعی و مدیریت مشارکتی است و سیستم های اقتدارگرا از کارایی و راندمان پایینی برخوردار است.

اشتراک گذاری

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *