هنگام خرید یک ساختمان مسکونی یا تجاری صرفا پرسیدن سن ساختمان کافی نیست زیرا حفظ ارزش واقعی ملک شما به مدیریت اصولی تأسیسات و مشاعات بستگی دارد. مدیریت و نگهداری حرفهای فراتر از نظافت و دریافت شارژ بوده و نیازمند مدیریت ریسک در نگهداری و تعمیرات ساختمان است.
کنترل فرآیند استهلاک بنا و تضمین عملکرد بهینه تأسیسات یک مدیریت هوشمندانه است که از کاهش ارزش ملک و هزینههای سنگین تعمیرات در آینده جلوگیری میکند. در این فرآیند نقش مدیر ساختمان در پیش بینی و کنترل ریسکهای احتمالی ضامن امنیت و حفظ سرمایههای مجموعه است.
مدیریت ریسک در نگهداری و تعمیرات ساختمان چیست؟
مدیریت ریسک در ساختمان یعنی شناسایی، بررسی و کنترل خطرهایی که میتوانند ایمنی، عملکرد و ارزش اقتصادی ملک را تحت تأثیر قرار دهند. این خطرها میتوانند شامل نقص در سیستم اطفای حریق، سرویس نشدن به موقع آسانسور، ترکیدگی لولههای اصلی آب و آسیب به مشاعات و واحدها باشند. این موضوع میتواند برای مدیر ساختمان پیامدهای حقوقی و مالی جدی به همراه داشته باشد. مدیریت هوشمند تجهیزات شامل دو رویکرد اصلی است:
نگهداری:
مجموعه اقداماتی است که طبق برنامه مشخص و با هدف جلوگیری از خرابی ناگهانی تجهیزات و تأسیسات انجام میشود تا سیستمها همواره قابل اعتماد و در دسترس باقی بمانند.
تعمیرات:
مجموعه فعالیتهایی است که برای بازگرداندن سیستم یا تجهیزات از کار افتاده به حالت آماده به کار انجام میشود. از آنجا که بروز خرابی در تجهیزات پدیدهای تصادفی است، پیش بینی دقیق زمان وقوع آن امکان پذیر نیست اما میتوان با تحلیل دادهها احتمال رخ داد آن را تخمین زد.
اهمیت مدیریت ریسک در ساختمان
بیتوجهی به ریسکهای مرتبط با نگهداری ساختمان میتواند پیامدهای مالی، فنی و ایمنی قابل توجهی به همراه داشته باشد. افزایش هزینههای تعمیرات اضطراری، خرابی ناگهانی تجهیزات، کاهش عمر مفید تأسیسات، اختلال در روند بهره برداری روزمره و ایجاد خطر برای ساکنان و کاربران از مهمترین نتایج نبود یک برنامه منظم برای بازدید، سرویس و نگهداری ساختمان است.
برای نمونه اگر سرویس دورهای آسانسور به موقع انجام نشود احتمال خرابی ناگهانی و حتی وقوع حوادث ایمنی افزایش مییابد. همچنین شناسایی نشدن به موقع نشتی در لولههای آب میتواند به نم زدگی، آسیب به دیوارها و سازه و تحمیل هزینههای سنگین برای تعمیر و بازسازی منجر شود. به همین دلیل بازدیدهای منظم و ثبت سوابق تعمیرات از اقدامات ضروری در چارچوب خدمات مدیریت ساختمان و نگهداری پیشگیرانه ملک محسوب میشود.
مراحل مدیریت ریسک ساختمان
برای اجرای مؤثر فرآیند ارزیابی و کاهش ریسک، رعایت مراحل زیر ضروری است:
بررسی داراییها و بخشهای حیاتی
اولین گام در فرآیند مدیریت ریسک شناسایی بخشها و تجهیزات حیاتی ساختمان است که نقشی تعیین کننده در ایمنی مجموعه دارند. این بخشها شامل آسانسور، سیستم برق اضطراری، موتورخانه، پمپ آب، پشتبام و همچنین دربهای ورودی و تجهیزات امنیتی میشود.
از کار افتادن یا اختلال در عملکرد هر یک از این موارد میتواند خطرات جدی برای ساکنان و کاربران ایجاد کند و هزینههای قابل توجهی به مجموعه تحمیل نماید. بنابراین شناسایی دقیق این تجهیزات و اولویت بندی آنها در برنامه بازدیدهای دورهای بخش اساسی از خدمات مدیریت ساختمان و نگهداری پیشگیرانه به شمار میرود و زمینه ساز کنترل مؤثر ریسکها خواهد بود.
شناسایی ریسک
در این مرحله پیش از هر اقدامی باید خطرات هر بخش شناسایی شود زیرا آغاز هر فرآیند مدیریت ریسک نیازمند شناسایی خطرات پیش از تبدیل شدن آنها به مشکلات و بروز عوارض منفی است.
به طور مثال مثال فرسودگی کابل برق میتواند اتصال کوتاه و آتش سوزی ایجاد کند، نشتی لوله به سقف و دیوار آسیب میزند و خرابی آسانسور خطر گیر افتادن یا آسیب جسمی دارد. در نتیجه شناسایی به موقع این تهدیدها قبل از وقوع حادثه مهمترین قدم در مدیریت ریسک است.
تجزیه و تحلیل ریسک
ارزیابی خطر فرآیندی است که در آن ریسکهای شناسایی شده بر اساس احتمال وقوع و میزان تأثیرشان بر پروژه اولویت بندی میشوند. برای این کار هم از ارزیابی کمی (بر اساس دادهها و اعداد) و هم ارزیابی کیفی (بر اساس قضاوت کارشناسی) استفاده میشود.
هدف اصلی ارزیابی کیفی ریسک مشخص کردن این است که هر خطر چقدر احتمال دارد رخ دهد و زمان رخ دادن چه اندازه اثر میگذارد. به بیان سادهتر مدیر ساختمان با این تحلیل میفهمد که کدام خطرها را باید جدی بگیرد و منابع و زمان را صرف کدام خطرات کند.
پاسخ به ریسک
در این مرحله با بهره برداری از گزینههای موجود و تصمیم گیری صحیح، بازدهی پروژه افزایش یافته و اثرات منفی آن کاهش مییابد. بنابراین اجرای پاسخهای تعیین شده مورد بررسی قرار میگیرد، ریسکهای جدیدی که ممکن است در فرآیند مدیریت ریسک اثرگذار باشند شناسایی میشوند و در نهایت اثربخشی کلی تمامی مراحل اجرا شده در پروژه ارزیابی میگردد.
به این ترتیب چرخه مدیریت ریسک با بررسی مستمر تکمیل میشود و امکان اصلاح به موقع راهکارها و ارتقای عملکرد در دورههای بعدی فراهم میگردد.
جمع بندی
با شناسایی خطرات، ارزیابی و اولویت بندی آنها و اجرای برنامههای نگهداری پیشگیرانه میتوان از بسیاری از خسارتها، خرابیها و حوادث جلوگیری کرد. ساختمانی که به صورت اصولی نگهداری میشود ایمنتر است، هزینههای کمتری به ساکنان تحمیل میکند و عمر مفید بیشتری دارد.
در واقع این گونه اقدامات بخش جدایی ناپذیر از خدمات مدیریت ساختمان محسوب میشود. این خدمات با بررسی مستمر تجهیزات و برنامه ریزی منظم، سلامت و ارزش ملک را تضمین میکند. بنابراین چنانچه حفظ ایمنی ساختمان برای شما مورد اهمیت است، مدیریت ریسک را به عنوان بخشی ثابت و الزامی از برنامه نگهداری و تعمیرات مد نظر قرار دهید.
سوالات متداول
بهترین روش کاهش ریسک ساختمان چیست؟
نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه، بازرسیهای دورهای و ثبت سوابق تعمیرات از مؤثرترین روشها برای کاهش خرابیهای ناگهانی و افزایش ایمنی و عمر مفید تجهیزات ساختمان هستند.
آیا مدیریت ریسک فقط برای ساختمانهای بزرگ لازم است؟
خیر، هر ساختمانی با هر متراژی به مدیریت ریسک نیاز دارد زیرا شناسایی و کنترل به موقع خطرات از بروز خسارتهای جانی و مالی جلوگیری میکند.